房地产开发企业在项目开发前期,融资是核心工作。根据国发〔2009〕27号文的规定:“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”根据资金的来源,融资可分为股权性融资和债权性融资。债权性资金由于利息费用可以在税前进行扣除,其融资成本一般要小于股权性资金成本。

债权性资金有许多形式,比如:银行信贷融资、企业债券融资、工程垫付及保证金、预售融资、同业拆借及民间借贷、典当融资、票据贴现、租赁融资等。

当前,房地产行业调控持续深入,限购范围进一步扩大,整体市场环境更加严峻,货币金融政策持续收紧,尤其是对房地产信贷控制比较严格。一些房地产企业集团为了避免资金链条断裂,集团内部资金拆借交易逐渐增多,为了防范纳税风险,降低整体税负水平,企业集团需要统一进 行筹划,规范内部拆借行为。

资金拆借需防范税务风险

鉴于我国在立法上对资金拆借行为的法律认定还没有统一,为了防范法律风险,同时确保债权性融资利息支出能够扣除,房地产企业集团可以通过集团内部的财务公司进行集团内部的资金拆借。

通过财务公司以委托贷款方式转贷,可以保证资金拆借行为合法合规。根据《企业集团财务公司管理办法》,企业财务公司是指以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的,为企业集团成员单位提供财务管理服务的非银行金融机构。

通过财务公司进行资金的转贷,贷款风险由贷款双方承担,利息收入归资金拆出方所有,财务公司仅收取管理费用。与此同时,房地产集团公司以委托贷款的方式向下属企业拆出资金,按照相关规定可以取得金融机构提供的证明,由此,下属企业承担的利息支出可以进行税前扣除。

资金拆入方实现利息费用的税前扣除,还应规范会计核算,合理划分、列支成本费用。利息费用的税前扣除主要通过资本化计入成本和当期费用来实现。一般而言,房地产开发企业拆入的用于项目开发的资金所支付的利息可以资本化计入开发产品,待房屋出售时,将相关成本转入营业成本,抵减所得税费用。如果拆入的资金没有用于项目开发,而是用于内部资金周转等情况,企业应将支付的利息计入财务费用,直接在当年抵减所得税费用。

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